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弁護士山下江の“納得”法律のプロに聞け!

借家の一部を学生に間貸しできますか   【相談者/64歳(女性)】

Q  私は借家に住んでいますが、子どもたちも独立し、空き部屋が多くなったので、学生に間貸ししようと思っています。大家さんの承諾なくできるでしょうか。大家さんとの間の建物賃貸借契約書には無断転貸禁止と書かれています。

弁護士山下江の“納得”法律のプロに聞け!
 
A  事情をよく聞かないと判断できませんが、「間貸し」が転貸(てんたい)に当たる場合も十分ありますので、やはり大家さんの承諾を得るべきだと思います。
 
 

Q 「間貸し」が転貸に該当する場合とは、どんな場合ですか。

 
A  「間貸し」が転貸、すなわち、転貸借といえるためには、あなたと第三者(学生)との間に、独立の使用収益権が発生していることが必要です。第三者が住んでいる期間や第三者から賃料を受け取っているかどうかなどが判断材料となります。
 
 第三者と間代など特別の取り決めはなく、学生から朝晩の食事代を受け取っているだけのような場合は転貸借には当たらず、特に家主に迷惑を掛けることもない場合には、無断転貸を理由とした契約解除はできないとした裁判例があります。
 
 

Q 間貸しが無断転貸に該当すれば、必ず契約解除理由となりますか。

 
A  不動産の利用関係は、人的な信頼関係を基礎として成り立っています。そこで、判例は賃貸人の承諾なく、賃借人が第三者に転貸した場合でも「賃借人の当該行為が賃貸人に対する背信的行為とは認めるに足らない特段の事情がある場合においては、民法612条の解除権は発生しないものと解するを相当とする」としています。 
 
 ただ、こうした裁判になる前に、大家さんに事情を話して、その承諾をとるべきと思います。
 
 
トラブルを未然に防ぐためにも、専門家へ相談を
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弁護士 山下江さん

弁護士 山下江さん
広島弁護士会所属
広島市中区 山下江(やましたこう)法律事務所

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提供:広島リビング新聞社
(「リビングひろしま」2015年9月26日号掲載)
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